Calculadora de Valor de Terrenos y Potencial Inmobiliario

¿Cuánto vale mi terreno? Calcula su valor real (método residual). Analizamos la zonificación y potencial edificatorio. ¡Empieza aquí! 🏗️

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Terreno
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Descubre el Potencial de tu Suelo Urbano

El valor de un terreno no es solo metros cuadrados; es lo que se puede construir en él. Nuestra calculadora utiliza el Método Residual para determinar cuánto puede pagar un constructor basándose en la rentabilidad del proyecto potencial.

¿Cómo funciona el Método Residual?

Realizamos un análisis inverso desde el producto final hasta el suelo:

1. Potencial Edificatorio

Según la zonificación (RDB, RDM, RDA), calculamos cuántos pisos y departamentos se pueden construir legalmente.

2. Ventas Totales Estimadas

Proyectamos los ingresos por la venta de esos departamentos usando precios de mercado actuales del distrito.

3. Costos de Obra

Descontamos costos de construcción, licencias, marketing y la utilidad razonable del desarrollador.

4. Valor Residual

El excedente es el Valor Máximo que un constructor puede pagar por tu terreno siendo rentable.

Este método es el estándar utilizado por inmobiliarias y fondos de inversión para comprar tierra en Lima.

Factores Críticos para Vender Terrenos

Antes de negociar, asegúrate de tener estos puntos cubiertos:

Certificado de Parámetros

Es el DNI del terreno. Indica la zonificación y altura real permitida. Vital para cualquier comprador serio.

Estudio de Suelos

La calidad del suelo afecta la cimentación. Un suelo rocoso es más barato de construir que uno arenoso.

Saneamiento Legal

Revisa "Cargas y Gravámenes". Hipotecas o embargos deben levantarse antes de la venta.

Impuesto de Alcabala

Recuerda: la primera venta de constructor está inafecta, pero en reventas de terrenos el comprador paga Alcabala.

Aportes Normativos

En lotes muy grandes, considera que podrías tener que ceder áreas para vías o parques (Aportes SERPAR).

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